Acquérir un bien immobilier en indivision est une solution de plus en plus prisée par les couples non mariés, les partenaires de PACS, les membres d’une même famille ou encore des amis souhaitant réaliser un investissement commun. Cette démarche, qui peut s’avérer complexe et nécessite une bonne connaissance des règles juridiques et fiscales, mérite d’être étudiée de près. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour réussir votre achat en indivision.
Qu’est-ce que l’achat en indivision ?
L’achat en indivision consiste à acquérir un bien immobilier à plusieurs personnes, sans qu’il soit nécessaire de créer une société ou de se marier. Chaque indivisaire, c’est-à-dire chaque personne impliquée dans l’achat, possède une part du bien proportionnelle à sa contribution financière. Les droits et obligations des indivisaires sont régis par le Code civil et peuvent être précisés dans une convention d’indivision.
Pourquoi opter pour l’achat en indivision ?
L’achat en indivision présente plusieurs avantages. Tout d’abord, il permet de mutualiser les fonds nécessaires à l’acquisition du bien immobilier, ce qui peut faciliter son financement. De plus, cette solution offre une grande souplesse quant aux modalités de gestion du bien, puisque les indivisaires peuvent décider ensemble de le louer, de l’occuper ou encore de le vendre. Enfin, en cas de décès d’un des indivisaires, ses héritiers récupèrent sa part du bien, ce qui peut permettre d’éviter certaines difficultés successionales.
Quelles précautions prendre avant d’acheter en indivision ?
Avant de vous lancer dans un achat en indivision, il est important de prendre certaines précautions afin d’éviter les éventuels conflits et problèmes juridiques. Voici quelques conseils à suivre :
- Rédiger une convention d’indivision : ce document, rédigé par un notaire ou un avocat, précise les droits et obligations de chaque indivisaire ainsi que les modalités de gestion du bien (paiement des charges, répartition des revenus locatifs, etc.). La convention peut également prévoir des clauses spécifiques relatives à la cession des parts ou à la sortie d’un indivisaire.
- Choisir le bon régime matrimonial : si vous êtes marié ou pacsé et que vous achetez en indivision avec votre conjoint ou partenaire, il est important de choisir un régime adapté à votre situation (séparation de biens, participation aux acquêts, etc.). En cas de divorce ou rupture du PACS, cela permettra d’éviter certains litiges relatifs au partage du bien.
- Vérifier la solvabilité de vos co-indivisaires : assurez-vous que chacun des acquéreurs dispose de la capacité financière nécessaire pour assumer sa part du financement, des charges et des dépenses liées au bien. En effet, en cas de défaillance d’un indivisaire, les autres pourront être tenus de supporter solidairement les dettes.
Comment financer un achat en indivision ?
Le financement d’un achat en indivision peut s’effectuer de différentes manières :
- par un apport personnel de chaque indivisaire, proportionnel à sa part dans l’achat ;
- par la souscription d’un prêt immobilier commun, dont le remboursement sera partagé entre les indivisaires en fonction de leur quote-part dans l’achat ;
- par la souscription de prêts individuels, chacun empruntant la somme correspondant à sa contribution financière.
Il est également possible de bénéficier d’aides publiques, telles que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), sous certaines conditions. Toutefois, ces aides sont généralement accordées pour l’acquisition d’une résidence principale et ne sont pas cumulables entre co-emprunteurs.
Quelles sont les conséquences fiscales de l’achat en indivision ?
L’achat en indivision entraîne certaines conséquences fiscales pour les acquéreurs :
- la taxe foncière et la taxe d’habitation sont réparties entre les indivisaires proportionnellement à leur quote-part dans le bien ;
- les revenus locatifs perçus par les indivisaires sont soumis à l’impôt sur le revenu, chacun déclarant sa part de revenus dans sa déclaration personnelle ;
- en cas de vente du bien, la plus-value immobilière est imposable pour chaque indivisaire en fonction de sa quote-part. Toutefois, des abattements et exonérations peuvent s’appliquer selon la durée de détention du bien ou la nature de l’opération (vente d’une résidence principale, etc.).
Il est important de noter que les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés frais de notaire, sont également dus lors de l’achat d’un bien immobilier en indivision. Ces droits sont calculés sur la valeur du bien et doivent être acquittés par les acquéreurs au moment de la signature de l’acte authentique.
Achat en indivision : un choix judicieux sous certaines conditions
L’achat en indivision peut être une solution intéressante pour réaliser un investissement immobilier à plusieurs, à condition de prendre certaines précautions et d’être bien informé des règles juridiques et fiscales qui s’y appliquent. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel du droit ou du secteur immobilier pour vous accompagner dans votre projet.
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