Guide pratique de la fiscalité pour l’investisseur immobilier

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Guide pratique de la fiscalité pour l’investisseur immobilier

octobre 8, 2019 Fiscalité 0

La complexité des règles fiscales ainsi que les changements fréquents opérés lors des différentes lois de finances successives déroutent souvent les particuliers. Ce guide va vous permettre d’avoir une idée sur ce qui vous attend et sur ce que vous allez pouvoir profiter en matière de fiscalité immobilière en matière d’acquisition.

Droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement sont intégrés aux frais de notaire. Ils comprennent entre autres :

  • Les droits d’enregistrement (dans l’ancien) ou la taxe de publicité foncière (dans le neuf). Ils sont perçus par les départements et fixés par l’Article 1590 D du CGI à 3,80 %. Le conseil général peut les réduire jusqu’à 1,20 % ou les augmenter dans la limite de 4,50 %.
  • La taxe communale additionnelle de 1,20 % prélevée par la commune.
  • Les frais d’assiette et de recouvrement fixés à 2,37 % du montant des droits d’enregistrement.

TVA sur les logements neufs

Dans le neuf, les droits d’enregistrement ne s’appliquent pas donc on parle alors de frais de notaire réduit. En plus des émoluments du notaire, vous aurez toutefois à payer une taxe de publicité foncière. En contrepartie par contre, une TVA de 20 % est prélevée par le promoteur ou le constructeur.

TVA à taux réduit pour les zones ANRU

La TVA est réduite à 5,5 % (taux en vigueur depuis le 1er janvier 2014) afin de favoriser la construction de logements neufs dans des zones sensibles. Des conditions sont tout de même à respecter pour profiter de cette réduction :

  • Le logement que vous allez acheter doit être situé dans un périmètre inférieur à 300 mètres d’une zone ANRU et ne dépassant pas un prix maximum fixé par décret.
  • Vous devez respecter un certain plafond de ressources.
  • L’acquisition doit être votre future résidence principale.
  • Vous devez vous engager à conserver le logement pendant 15 ans.

Nue-propriété

L’investissement dans un bien immobilier démembré répond parfaitement aux besoins de nombreux investisseurs. À part les intérêts liés à l’aspect financier de l’opération, la nue-propriété offre également de plusieurs avantages fiscaux :

  • Vous échappez à l’ISF : le nu-propriétaire peut grossir son patrimoine immobilier sans pour autant augmenter la charge fiscale dans la mesure où l’usufruitier est soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune et il déclare sa valeur en pleine propriété.
  • Vous bénéficiez dans certaines situations d’une exonération de la taxe foncière : quand l’achat d’une nue-propriété est réalisé avec transfert d’usufruit à un bailleur social, c’est ce dernier qui prend en charge la taxe foncière.
  • Vous réduisez les frais de notaire : dans la nue-propriété, les frais de notaire s’appliquent sur le prix d’achat. Donc après décote de la valeur de l’usufruit, leur montant est naturellement réduit. A la fin de l’opération, vous détenez automatiquement la pleine propriété sans à payer des frais supplémentaires.

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