Dans le domaine de l’immobilier locatif, le propriétaire du bien à louer doit obligatoirement déclarer la valeur des loyers perçus chaque année auprès de la direction nationale des impôts. Deux systèmes d’imposition sont à pouvoir choisir : le régime réel et le micro-foncier. Néanmoins, opter pour un régime fiscal n’est pas une affaire facile. Voici des informations utiles pour faciliter le choix de sa procédure de déclaration de revenus fonciers.
Le régime réel
Ce régime fiscal consiste à facturer les charges déductibles en fonction de l’intégralité des recettes encaissées. L’investisseur immobilier doit en effet déclarer toutes les charges qui accompagnent la location du bien. Ces dernières sont les frais de travaux d’entretien, les dépenses liées aux réparations, le coût de la gestion locative, les taux d’intérêt en cas de prêt immobilier, les cotisations d’assurance, le coût des provisions, etc. L’avantage de choisir pour le régime réel est que si les charges sont plus imposantes que les loyers, l’impôt est affranchi. En plus, le déficit foncier peut être imputé vis-à-vis du revenu global.
Il est quand même important de souligner que le choix n’est pas valable pour des revenus locatifs annuels supérieurs à 15 000 euros. Dans ce cas, le contribuable doit obligatoirement déclarer ses revenus en régime réel d’imposition. Celui-ci est uniforme pour tout investissement de grande envergure.
Le micro-foncier
Pour les biens immobiliers ayant des revenus locatifs annuels inférieurs à 15 000 euros, le contribuable peut choisir le régime foncier qu’il souhaite. Connu sous le nom de régime réel simplifié, le régime micro-foncier consiste quant à lui à appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur l’intégralité des charges payées durant les douze mois du contrat. Les biens immobiliers avec des dispositifs d’amortissement comme Périssol, Besson, Robien ou Borloo ne sont pas éligibles à ce régime d’imposition. Les immeubles neufs sous loi Pinel sont les plus recommandés. La particularité de celui-ci se repose sur la non-réclamation des justificatifs de charges. C’est pourquoi il est considéré en tant que régime simplifié.
Le micro-foncier n’est plus rentable si la valeur des charges dépasse les 30 % de l’abattement forfaitaire.Dans ce cas, la base taxable devient plus importante et le déficit foncier sera considérable.
Le fonctionnement de la taxation des charges imposables
Pour pouvoir faciliter le choix de son régime d’imposition, il faut se référer au calcul du barème. Dans les deux cas, le contribuable doit toujours effectuer une déclaration de revenus en rajoutant son revenu foncier net. Ce dernier correspond aux loyers réellement perçus hormis les charges déductibles. Pour le régime micro-foncier, la taxation ne se réalise que sur les 70 % des revenus globaux. Tandis que pour le régime réel, les revenus imposables dépendent des charges appliquées durant une année de location.
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