Les charges locatives, communément appelées charges récupérables, sont des dépenses liées à l’utilisation d’un logement et de ses équipements. Elles sont supportées par le locataire en plus du loyer et concernent notamment l’entretien des parties communes, l’eau, le chauffage ou encore la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Mais quelles sont les règles de répartition entre locataires et propriétaires ? Quels sont les droits et obligations de chacun ? Cet article fait le point sur la question.
1. Les charges récupérables : définition et liste
Les charges récupérables sont définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elles comprennent les dépenses occasionnées par l’usage du logement et celles liées aux services dont bénéficie le locataire. La liste des charges récupérables est limitative, ce qui signifie que seules les dépenses figurant dans cette liste peuvent être réclamées au locataire.
Les principales charges récupérables concernent :
- L’eau froide et chaude, ainsi que leur distribution;
- Le chauffage collectif ou individuel (fourniture d’énergie, entretien des installations);
- L’entretien des parties communes (ascenseur, espaces verts, éclairage);
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères;
- Les services liés au logement (gardien, concierge).
Il est important de noter que si une dépense ne figure pas dans la liste des charges récupérables, elle ne peut être mise à la charge du locataire et doit être supportée par le propriétaire.
2. La répartition des charges entre locataires et propriétaires
La répartition des charges récupérables entre locataires et propriétaires doit respecter les principes suivants :
- Les charges doivent être régularisées annuellement, c’est-à-dire que le propriétaire doit faire un bilan des dépenses engagées pour l’année écoulée et les comparer aux provisions versées par le locataire. En cas de différence, un ajustement doit être effectué, soit en faveur du locataire (remboursement), soit en faveur du propriétaire (rattrapage);
- Le propriétaire doit fournir au locataire un décompte détaillé des charges récupérables, précisant les dépenses engagées pour chaque poste;
- Les charges doivent être réparties en fonction de critères objectifs, tels que la surface habitable, le nombre d’occupants ou encore les équipements présents dans le logement;
- Le montant total des charges récupérables ne peut excéder les dépenses réellement engagées par le propriétaire;
- Enfin, il est possible de prévoir une récupération mensuelle des charges, sous forme de provisions, dont le montant doit être ajusté en fonction des dépenses réelles. Cette récupération mensuelle est généralement mentionnée dans le contrat de bail.
3. Les droits et obligations du locataire
Le locataire a plusieurs droits et obligations en matière de charges locatives :
- Il doit payer les charges récupérables dans les délais prévus par le contrat de bail;
- Il peut demander au propriétaire un décompte détaillé des charges, ainsi que les justificatifs correspondants (factures, contrats d’entretien) pendant une durée de 6 mois après la régularisation annuelle;
- Il peut contester le montant des charges s’il estime qu’elles ne sont pas conformes à la liste des charges récupérables ou qu’elles n’ont pas été réparties selon les critères objectifs. Dans ce cas, il peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le juge des contentieux de la protection;
- Enfin, le locataire doit informer le propriétaire en cas de dysfonctionnement des équipements ou d’anomalie constatée dans les charges (surconsommation d’eau, chauffage défectueux), afin que les mesures nécessaires soient prises.
4. Les droits et obligations du propriétaire
Le propriétaire a également des droits et obligations en matière de charges locatives :
- Il doit établir un décompte annuel des charges récupérables et le transmettre au locataire, accompagné des justificatifs;
- Il doit veiller à ce que les dépenses engagées soient conformes à la liste des charges récupérables et réparties selon les critères objectifs;
- Il doit informer le locataire de toute modification des charges, notamment en cas de travaux d’amélioration ou d’installation de nouveaux équipements;
- Enfin, il doit assurer l’entretien et le bon fonctionnement des équipements du logement, ainsi que la sécurité des occupants.
En somme, les charges locatives constituent un enjeu important pour les locataires comme pour les propriétaires. Il est essentiel que chacun respecte ses droits et obligations afin d’assurer un partage équilibré des dépenses liées à l’utilisation du logement et de ses équipements. Pour cela, une bonne connaissance de la réglementation en vigueur et un dialogue constructif entre les parties sont indispensables.
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