De nos jours, il est de plus en plus fréquent pour des couples ou des amis de se lancer ensemble dans l’achat d’un bien immobilier. Cependant, il n’est pas rare que les deux acquéreurs disposent d’un apport personnel différent. Comment gérer cette situation et quelles sont les solutions pour assurer une répartition équitable ? Décryptage.
La notion d’apport personnel et ses implications
L’apport personnel correspond à la somme d’argent dont dispose un emprunteur pour financer une partie de son achat immobilier. Il peut provenir de différentes sources telles que l’épargne personnelle, un héritage ou encore une donation. L’apport permet généralement de couvrir les frais annexes liés à l’achat (frais de notaire, garantie, etc.) et d’emprunter moins auprès des banques.
Dans le cas où deux personnes souhaitent acheter ensemble un bien immobilier, chacune dispose généralement de son propre apport personnel. Cependant, il est fréquent que ces apports soient différents, ce qui peut poser des questions quant à la répartition des parts et des responsabilités financières au sein du couple ou du duo d’amis.
L’indivision : une solution simple mais avec ses limites
L’indivision est le régime juridique par défaut lorsqu’on achète un bien immobilier à plusieurs sans être mariés ou pacsés. Dans cette situation, les acquéreurs détiennent des parts égales du bien, quel que soit leur apport personnel. Ainsi, si deux personnes achètent un bien à 200 000 € et que l’une apporte 50 000 € et l’autre 30 000 €, elles seront toutes les deux propriétaires à 50 %.
Cette solution est simple à mettre en place mais présente plusieurs limites. Tout d’abord, elle ne tient pas compte de la répartition des apports personnels, ce qui peut entraîner des tensions entre les acquéreurs. De plus, en cas de vente du bien ou de décès de l’un des indivisaires, le partage peut s’avérer compliqué. Enfin, chaque indivisaire peut décider unilatéralement de vendre sa part, ce qui peut mettre en péril le projet commun.
La société civile immobilière (SCI) : une alternative plus flexible
Pour pallier les inconvénients de l’indivision, il est possible de créer une société civile immobilière (SCI). Cette structure juridique permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs tout en répartissant librement les parts sociales entre les associés en fonction des apports personnels.
Ainsi, dans notre exemple précédent, les deux acquéreurs pourraient détenir respectivement 62,5 % (50 000 € / 80 000 €) et 37,5 % (30 000 € / 80 000 €) des parts sociales de la SCI. De cette manière, la répartition du capital reflète fidèlement les apports personnels de chacun.
La SCI offre également une plus grande souplesse en cas de cession de parts, puisque les autres associés disposent d’un droit de préemption. Elle permet également d’organiser la transmission du bien immobilier en cas de décès de l’un des associés. Néanmoins, la SCI implique des formalités administratives et des coûts supplémentaires (rédaction des statuts, immatriculation, comptabilité, etc.).
Le pacte tontinier : une option intéressante pour les couples
Le pacte tontinier, également appelé clause d’accroissement, est une solution qui peut convenir aux couples souhaitant acheter un bien immobilier avec un apport différent. Cette clause stipule que, en cas de décès de l’un des acquéreurs, sa part reviendra automatiquement à l’autre sans passer par la succession.
Ainsi, le couple peut choisir de répartir les parts du bien en fonction des apports personnels tout en garantissant que l’autre devienne pleinement propriétaire en cas de décès. Cette solution évite les problèmes liés à l’indivision et à la SCI tout en assurant une protection mutuelle.
Toutefois, le pacte tontinier ne convient pas à toutes les situations : il est réservé aux couples (mariés ou non) et ne s’applique pas aux amis qui souhaitent acheter ensemble un bien immobilier. De plus, il peut avoir des conséquences fiscales en matière de droits de mutation et d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
En définitive, plusieurs solutions existent pour acheter un bien immobilier à deux avec un apport différent. Chacune présente ses avantages et ses inconvénients en termes de répartition des parts, de flexibilité et de protection mutuelle. Il est donc essentiel de bien se renseigner et de s’entourer de professionnels compétents pour faire le choix le plus adapté à sa situation.
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